Viele Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer erhalten in diesen Tagen ihren Grundsteuerbescheid, den die Kommunen aktuell verschicken. Grundlage ist das neue Landesgrundsteuergesetz (LGrStG). Seit 1. Januar 2025 greift die Grundsteuerreform und die Kommunen erheben die Grundsteuer mit den neuen Hebesätzen.
In Baden-Württemberg gilt bei der Grundsteuer das sogenannte modifizierte Bodenwertmodell. Nach Angaben des Steuerzahlerbundes wird nicht mehr danach unterschieden, ob und wie ein Grundstück bebaut ist. Laut Finanzministerium sind vor allem baureife, aber unbebaute Grundstücke teurer.
Die Neuregelung führt somit häufig zu Veränderungen bei den zu zahlenden Beträgen. Nicht selten gibt es Fälle, in denen sich die Grundsteuerlast um ein Vielfaches erhöht - Steigerungen um mehrere Hundert Prozent sind möglich. Was dann zu tun ist:
- Wann sollte man Widerspruch einlegen?
- Grundsteuerlast höher als bisher?
- Gutachten gegen Grundsteuerbescheid
- Was tun bei versäumter Einspruchsfrist?
- Grundsteuer-Umlage auf Mieterinnen und Mieter
Widerspruch gegen Grundsteuerbescheid einlegen
Sobald man den Grundsteuerbescheid von der zuständigen Kommune erhalten hat, sollte man diesen zunächst kritisch prüfen, rät der Eigentümerverband: Stimmen die Angaben zur Immobilie? Wurden die Angaben aus dem vorangegangenen Wert- und Messbescheid richtig übernommen? Wurde der Messbescheid mit dem korrekten, von der Kommune erhobenen Hebesatz multipliziert?
Wenn hier Fehler vorliegen, sollte innerhalb eines Monats Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid erhoben werden. Ein Widerspruch hat dennoch keine aufschiebende Wirkung. Die Grundsteuer muss trotzdem bezahlt werden.
Grundsätzliche, verfassungsrechtliche Einwendungen gegen den Bodenrichtwert (Feststellungsstichtag war der 1.1. 2022) oder den von der Kommune festgesetzten Hebesatz können beim Grundsteuerbescheid nicht angefochten werden. Dies war nur gegen den Grundsteuerwertbescheid oder (in Einzelfällen) gegen den Grundsteuermessbescheid möglich.
Diese beiden Dokumente haben Eigentümer und Eigentümerinnen aber bereits 2024 vom zuständigen Finanzamt erhalten. Sie bilden die Grundlage für den Grundsteuerbescheid. Einsprüche gegen diese beiden Bescheide waren jeweils einen Monat nach Bekanntgabe möglich. Das ist jetzt in der Regel nicht mehr der Fall.
Warum ist die Grundsteuerlast höher als bisher?
Wenn Eigentümerinnen und Eigentümer mehr Grundsteuer zahlen müssen als bisher, kann das mehrere Gründe haben. Unter Umständen handelt es sich bei dem Grundstück um eines, das mit dem alten Einheitswert aus den 1960er Jahren bewertet wurde. Laut Eigentümerverband Haus und Grund Stuttgart findet mit der Neubewertung zugleich eine Art Wertaufholung statt. Diese sei in der Regel nicht zu beanstanden, sondern beseitige nur einen Zustand, der solche Eigentümerinnen und Eigentümer bisher begünstigt hatte.
Möglicherweise müssen auch Eigentümerinnen und Eigentümer von übergroßen Grundstücken in teuren Lagen bei kleineren Bauflächen mehr zahlen, so Haus und Grund. In diesem Fall könne die Grundsteuerlast nochmals überprüft werden - etwa bei abweichenden niedrigeren Bodenrichtwerten, bei Bauverbotszonen oder Gartenlandanteilen.
Solche Einwendungen können allerdings nicht gegen die Kommune erhoben werden, sondern müssen per Einspruchsverfahren gegen das zuständige Finanzamt, das den Grundsteuerwertbescheid erlassen hat, vorgebracht werden.
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Wann braucht es ein Gutachten?
Ein solcher nachträglicher Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts setzt laut Landesgrundsteuergesetz allerdings ein Sachverständigengutachten voraus. Dieses müssen Eigentümerinnen und Eigentümer selbst zahlen und einreichen. Außerdem muss das Gutachten mindestens eine Abweichung von mindestens 30 Prozent der steuerlichen Steigerung ausmachen. Alles darunter bleibt laut Gesetz unbeachtet. Örtliche Gutachterausschüsse der Kommunen stellen solche Gutachten aus. Auch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder speziell zertifizierte Sachverständige können diese Gutachten erstellen.
Was tun bei versäumter Einspruchsfrist?
Laut dem baden-württembergischen Finanzministerium können Betroffene auch noch im Jahr 2025 einen entsprechenden Antrag auf Herabsetzung der Bodenrichtwerte stellen. Wenn die formalen und inhaltlichen Anforderungen des Antrags erfüllt seien, werde das Finanzamt den entsprechend niedrigeren Wert der Steuerlast ansetzen und auf den Beginn des kommenden Kalenderjahres datieren - also 2026. Grundlage hierfür ist der Nachweis eines Gutachtens.
Laut den Finanzämtern Baden-Württemberg gibt es eine Sonderregelung, die besagt, dass Gutachten, die bis zum 30. Juni 2025 beauftragt werden, rückwirkend zum 1. Januar 2025 berücksichtigt werden - unabhängig davon, wann der Antrag beim Finanzamt gestellt oder das Gutachten eingereicht wird.
Grundsteuer-Umlage auf Mieterinnen und Mieter?
Wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Grundsteuer zu den Nebenkosten zählt, können Eigentümerinnen und Eigentümer gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) diese auch in vollem Umfang weiterhin auf Mieterinnen und Mieter umlegen. Das geht auch, wenn sich die Grundsteuerlast stark erhöht.
Ob und wie sich eine gestiegene Grundsteuer auf Mieterinnen und Mieter auswirkt, können diese auf der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 sehen. Diese erhalten sie in der Regel aber erst im Laufe des Jahres 2026.
Aus Gründen der Transparenz empfiehlt der Haus und Grund-Verein Vermieterinnen und Vermietern, über eine gestiegene Grundsteuer in der Abrechnung zu informieren. Vor allem bei Häusern und Wohnungen mit einem großen Grundstück oder Gartenanteil sei mit einer deutlichen Grundsteuererhöhung zu rechnen.
