Eigentümer in Baden-Württemberg müssen dem Finanzamt noch bis Anfang des Jahres den steuerlichen Bodenrichtwert ihres Grundstücks mitteilen. Denn mit der Grundsteuerreform, die 2025 in Kraft tritt, dient der Bodenrichtwert den Gemeinden maßgeblich zur Neuberechnung der Grundsteuer. Für viele Eigentümer ist der aktuelle Bodenrichtwert aber nicht nachvollziehbar.
Ärger über hohe Bodenrichtwerte
Wie kann es sein, dass ein Grundstück an einer vielbefahrenen Straße mehr Wert ist als eines in einer ruhigen Villengegend? Diese Frage stellt sich auch Peter Gugelmeier aus Freiburg. Er ärgert sich über den steuerlichen Bodenrichtwert. Er hat ein Haus mit Grundstück mitten in Freiburg von seinem Großvater geerbt. Damals ging hier kaum Verkehr durch, doch das hat sich mit der B31 geändert. Auf der zweispurigen Bundesstraße wälzt sich der Verkehr in Richtung Autobahn, doch das spielt bei der Berechnung des Bodenrichtwertes keine Rolle.
Für die Zone, in der Gugelmeiers Haus liegt, beträgt der Bodenrichtwert 1.350 Euro pro Quadratmeter - trotz des hohen Verkehrsaufkommens. Laut dem Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg liegen die Zonen in ruhigeren Wohngegenden wie dem Lorettoberg fast gleich hoch: zwischen 1.400 und 1.450 Euro. In Günterstal, das weiter außerhalb liegt, gibt es Zonen, in denen der Bodenrichtwert nur bei 800 Euro liegt.
So wird der Bodenrichtwert berechnet
Für den Bodenrichtwert werden alle tatsächlichen Käufe ausgewertet. Gesetzlich vorgeschrieben ist ein Zeitraum von zwei Jahren. Aus dem Durchschnittswert der Verkaufszahlen werden dann Bodenrichtwertszonen gebildet. Dafür gibt es genormte, statistische Verfahren.
"Der Bodenrichtwert bildet das aktuelle Marktgeschehen ab."
Nur Lage der Zone wird berücksichtigt
Laut der Stadt Freiburg sind in die Berechnung der Zonen auch Daten wie die Lageklassen mit einbezogen worden. Ein wesentlicher Aspekt der Lageklassen sei die Lärmbelastung. Diese muss aber auf die gesamte Zone zutreffen. Einzelmerkmale von Grundstücken, zum Beispiel Lärmbelastung, Baulasten oder Wegerechte dürfen im Bodenrichtwert nicht berücksichtigt werden.
Bodenrichtwert betrachtet Durchschnitts-Grundstück
Es wird vielmehr das Durchschnitts-Grundstück betrachtet. Der Bodenrichtwert der einzelnen Zonen wird von einem unabhängigen Gutachterausschuss bewertet. Gibt es zum Beispiel einen besonders hohen Verkauf, kann es sein, dass dieser nicht mit in die Bewertung einfließt.
Bund der Steuerzahler kritisiert Methode
"Wir haben Fälle, da kann man im Prinzip gar nicht nachvollziehen, warum zwei nebeneinander liegende Grundstücke in unterschiedlichen Bodenrichtwertzonen liegen, und darüber regen sich die Menschen zu Recht auf."
Eigentümer können sich bei ihrem zuständigen Gutachterausschuss nach der genauen Berechnung ihres Bodenrichtwerts erkundigen. Jedoch ist ein Einspruch gegen den sogenannten Bodenrichtwert einer Zone rechtlich nicht möglich. Denn es ist kein Bodenwert für das einzelne Grundstück.
Unabhängige Gutachterausschüsse bewerten Bodenrichtwert
Die Festlegung von Bodenrichtwerten gehört zu den Hauptaufgaben eines unabhängigen Gutachterausschusses. In so einem Ausschuss sitzen sachverständige Vertreterinnen und Vertreter beispielsweise aus der Immobilien-, Bank- oder Baubranche. Unterstützt wird er von einer Geschäftsstelle.
Alle Gemeinden in Baden-Württemberg sind für die Einrichtung eines unabhängigen Gutachterausschusses zuständig. Es besteht aber die Möglichkeit, dass sich Gemeinden eines Landkreises zusammenschließen. Zum Beispiel gibt es im Landkreis Emmendingen einen Gutachterausschuss für 24 Landkreisgemeinden.
Nachteil auch für Mieterinnen und Mieter
Es kann sein, dass auch die Grundsteuer mit einem höheren Bodenrichtwert steigt. Im gesamten Stadtgebiet Freiburg sei es - abgesehen von der Innenstadt - bei den Ein- und Zweifamilienhaus-Grundstücken zu einer Wertsteigerung im Schnitt von bis zu fünf Prozent innerhalb eines Jahres gekommen. Im Geschosswohnungsbau (ohne Altstadt) liege die Preissteigerung ebenfalls bei bis zu fünf Prozent. Dies kann ein Nachteil auch für Mieterinnen und Mieter sein, denn die Grundsteuer kann auf die Nebenkosten umgerechnet werden.
