Eine Eigenbedarfskündigung kommt für Mieter oft aus heiterem Himmel und oft ist die Verzweiflung groß. Ein Vermieter darf wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder Angehörige seines Hausstands braucht.
Für wen der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann
Zu den Familienangehörigen zählt die engere Verwandtschaft. Das sind schon mal alle, die in gerader Linie mit dem Vermieter verwandt sind, also Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern. Dazu kommen noch Geschwister, Eigenbedarf für eine Tante oder einem Neffen geht nur, wenn ein besonders enger Kontakt besteht.
Wichtig: Je entfernter der Verwandtschaftsgrad ist, umso enger muss die persönliche Beziehung zwischen Vermieter und Eigenbedarfsperson sein und die muss der Vermieter auch nachweisen können!
Wer zu den Haushaltsangehörigen zählt
Eigenbedarf kann der Vermieter auch zugunsten Angehöriger seines Haushalts geltend machen. Angehörige seines Haushalts sind Personen, die der Vermieter bereits vor Ausspruch der Kündigung auf Dauer in seiner Wohnung aufgenommen hat. Dazu zählen beispielsweise der Lebenspartner bzw. -gefährte, dessen Kinder und Pflegekinder sowie Hilfspersonen wie eine Pflegekraft.
Was im Kündigungsschreiben stehen muss
Es reicht, wenn der Vermieter die Eigenbedarfsperson nennt (Name, Alter, Anschrift) und sein Interesse darlegt, warum er genau diese Wohnung braucht. Der Vermieter muss also schildern, wie er oder die Bedarfsperson aktuell wohnen und warum sie die neue Wohnung braucht.
Wie schnell der Mieter ausziehen muss
Je länger der Mieter in der Wohnung gewohnt hat, desto länger auch die Kündigungsfrist. So beträgt für den Vermieter die Kündigungsfrist bei einer Mietdauer von weniger als 5 Jahren beträgt 3 Monate. Bei einer Mietdauer ab 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate und ab einer Mietdauer von 8 Jahren sind es 9 Monate.
Achtung vorgeschobener Eigenbedarf
Sollte der Eigenbedarf vorgetäuscht sein, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Das kann so weit gehen, dass der Vermieter z.B. die Mietdifferenz zahlen, die der Mieter in der neuen Wohnung mehr zahlen muss. Allerdings muss der Mieter (!) beweisen, dass er getäuscht wurde.
So widersprechen Sie einer Eigenbedarfskündigung
Der Mieter kann bis zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses Widerspruch gegen die Kündigung einlegen.
Wichtig: Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen! Und: Der Widerspruch muss begründet werden. Der Mieter muss also schreiben, warum die Kündigung für ihn oder ein Familienmitglied eine soziale Härte darstellt (§ 574 BGB).
Was als Härtegrund zählt
So ein Härtefall kann sein, dass der Mieter oder sein Ehepartner beispielsweise schon sehr alt ist und/oder er an einer Krankheit leidet und ihm deswegen ein Umzug nicht zumutbar ist. Gleiches gilt, wenn die Mieterin z.B. schwanger ist oder der Mieter mitten in einer Doktor- oder Diplomarbeit steckt. Aber auch eine physische oder psychische Erkrankung kann ein Härtegrund sein. Am besten auch immer gleich die entsprechenden Beweise wie z.B. ein ärztliches Attest oder Gutachten beilegen.
Ein Härtegrund zögert den Auszug hinaus
Eine Härtegrund macht eine Kündigung nicht unwirksam, allerding kann das Gericht eine Vertragsfortsetzung anordnen. Die kann auf eine bestimmte Zeit, aber auch auf unbestimmte Zeit angeordnet werden. Z.B. im Prüfungsfall oder bei einer Schwangerschaft kann die 1 Jahr betragen, bei einem älteren, schwer kranken Menschen, kann die aber auch auf unbestimmte Zeit angeordnet werden.
Eigenbedarfskündigung lässt sich ausschließen
Man kann schon im Mietvertrag für maximal vier Jahre ausschließen, dass einem wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann. Das geht, indem beide Seiten auf eine Kündigung verzichten. Dann darf der Vermieter innerhalb dieses Zeitraums nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.
Andererseits darf aber dann auch nicht der Mieter innerhalb der vier Jahre kündigen, weil er z.B. zu seiner Freundin ziehen will oder eine schönere Wohnung gefunden hat.
Der Vermieter kann sich aber auch einseitig länger verpflichten, dem Mieter nicht wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Fristlose Kündigungen sind in dieser Zeit aber jederzeit für beide Seiten möglich!
