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Mietwahnsinn

Bundesgerichtshof Gerichte müssen Härtefälle bei Eigenbedarf genau prüfen

Bei Mietstreitigkeiten wegen Eigenbedarfskündigungen dürfen Gerichte nicht pauschal urteilen. Sie müssen genau hinschauen, ob ein Härtefall vorliegt, und in bestimmten Fällen einen Gutachter heranziehen - nämlich dann, wenn der Mieter eine Verschlechterung seiner Gesundheit mit ärztlichem Attest geltend macht.

Das Urteil des BGH-Mietrechtssenats richtet sich an die unteren, die Instanzgerichte. Vor denen laufen die Mietprozesse auf, auch die knapp 14.000 gegen einen – vom Vermieter behaupteten – Eigenbedarf. Trotz steigender Missbrauchszahlen, in denen der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist und es in Wirklichkeit um höhere Mieteinnahmen durch andere Mieter geht, sinkt die Zahl der Mietprozesse. In den beiden entschiedenen Fällen ähnelte sich die Situation. Der Eigenbedarf wurde anerkannt, aber die Mieter machten jeweils Härtefälle geltend, wollten trotzdem in ihren Wohnungen bleiben. Die sog. Sozialklausel machts möglich. Die Vorsitzende Richterin Karin Milger bei der Urteilsverkündung: "Angesichts angespannter Wohnungsmärkte und eines immer größeren Anteils betagter und hochbetagter Mieter gewinnt diese Vorschrift zunehmend an Bedeutung. Der Gesetzgeber hat den Gerichten mit der Härtefallregelung ein wohl abgewogenes Instrumentarium zur Verfügung gestellt."

Aber für die Gerichte sind das Massenverfahren, sie müssen schnell erledigt werden; die Versuchung, nach schematischen Fallgruppen zu entscheiden, war groß. Hohes Alter, Krankheit, lange Wohndauer, tiefe Verwurzelung im Kiez, Wohnraummangel – klar: Härtefall. Trotz wirksam bestehenden Eigenbedarfs des Eigentümers durfte der Mieter bleiben, unter Umständen bis an sein Lebensende. Mit Pauschalmethode soll Schluss sein. Die Sprecherin des Bundesgerichtshofs, Dietlind Weinland: "Die Gerichte tragen eine hohe Verantwortung. Sie können daher nicht abstrakte Kategorien bilden, also etwa Alter oder lange Wohndauer, sondern müssen sich jeden Einzelfall genau anschauen. Und müssen klären, welche Folgen hat im konkreten Fall die Kündigung für den Mieter."

Künftig sollen Sachverständige in einem Gutachten ein genaues Bild über die Folgen eines erzwungenen Wohnungswechsels erstellen: Welche gesundheitlichen Folgen sind im Einzelnen mit einem Umzug verbunden, wie schwer wird die Gesundheit voraussichtlich beeinträchtigt? Mit welcher Wahrscheinlichkeit? Und, so die Senatsvorsitzende Karin Milger: "Dabei ist auch von Bedeutung, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld, durch begleitenden ärztliche oder therapeutische Maßnahmen mindern lassen."

Das hört sich nach einer Herausforderung für den Mieter und sein Umfeld an, sollte er denn in der Wohnung bleiben dürfen. Wichtig sei die richterliche Abwägung der Interessen, die der Mieter gegen die der Vermieter. Beider Lebensplanung habe Bedeutung.

"Überwiegen die Belange des Mieters, ist das Mietverhältnis fortzusetzen, wobei das Gericht auch zu prüfen hat unter welchen Bedingungen und für welchem Zeitraum das zu geschehen hat. Lässt sich ein Überwiegen der Belange des Mieters hingegen nicht feststellen, bleibt es bei der Beendigung des Mietvertrages durch die Kündigung."

Eine Kehrtwende hatte der BGH für Klagen auf Härtefall angekündigt, die hat er vollzogen. Die beiden Gerichte müssen nun noch einmal über die Fälle entscheiden, dabei müssen sie die Anweisungen des obersten Zivilgerichtes beachten. Der Deutsche Mieterbund kritisiert: So bestehe keine Waffengleichheit zwischen den Parteien. Der Vermieter dürfe einfach Eigenbedarf behaupten, ohne amtlichen Nachweis; der Mieter hingegen müsse sich einer intensiven Begutachtung unterziehen, um seinen Härtefall darlegen zu können - vielleicht.