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BGH: Vermietung einer Wohnung an Feriengäste

Der konkrete Fall spielt in Papenburg in Niedersachsen: ein Haus mit mehreren Eigentumswohnungen. Eine Frau möchte ihre Wohnung an Feriengäste vermieten. Doch die anderen Eigentümer sind dagegen. Einer von ihnen erläutert, warum.

„Bei einer Kurzfristvermietung haben wir Bedenken, dass irgendwann im Haus die Sicherheit gefährdet werden könnte. Wir wollen gerne wissen, wer im Haus ist. Wir wollen die kennen, wollen Leute, die bei der Polizei angemeldet sind. Die Hausverwaltung sollte sie ebenfalls kennen. Denn es kann ja passieren, dass auch Leute kommen, die wir nicht so gerne sehen würden.“

Vor zwei Jahren beschlossen die Eigentümer auf einer Versammlung mit einer Dreiviertel-Mehrheit, dass Kurzzeitvermietungen nicht mehr erlaubt sein sollen. Daraufhin klagte die Frau, die ihre Wohnung an Feriengäste vermieten will. Von den Vorinstanzen bekam sie Recht, und nun auch vom Bundesgerichtshof. Der entschied: Der Beschluss der Eigentümer ist rechtswidrig und damit unwirksam. Jeder einzelne Wohnungseigentümer müsse sich darauf verlassen können, dass die Nutzung seiner Wohnung nicht ohne seine Zustimmung einfach eingeschränkt werde. In seinem Urteil macht der BGH deutlich, dass es hier um ein sehr stark geschütztes Recht geht: das Eigentumsrecht, das unter dem Schutz des Grundgesetzes steht. Deshalb dürfe die Mehrheit der Eigentümer einem einzelnen nicht einfach ihren Willen aufzwingen, so die Vorsitzende Richterin des fünften Zivilsenates Christina Stresemann.

"Ein Vermietungsverbot bedarf daher der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Auch die Vermietungen von kurzer Dauer oder bestimmter Art - etwa die Vermietung als Ferien- oder Werkswohnung – können nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer verboten werden."

Nach Ansicht des BGH können sich die Wohnungseigentümer auch auf anderem Wege gegen unliebsame Feriengäste wehren.

"Kommt es beispielsweise durch die Kurzzeitvermietung zu Störungen, durch Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung, stehen den übrigen Wohnungseigentümern Unterlassungsansprüche gegen den vermietenden Sondereigentümer gemäß § 15 Absatz 3 WEG zu."

Bereits 2010 hatte der BGH in einem Grundsatzurteil entschieden, dass Wohnungseigentümer das Recht haben, ihre Wohnung an Feriengäste zu vermieten. Wichtig: Davon trennen muss man das sogenannte „Zweckentfremdungsverbot“, das hier keine Rolle spielte: Kommunen, in denen Wohnungsmangel herrscht, können das Vermieten an Feriengäste untersagen oder einschränken. In solchen Fällen sprechen sie ein Zweckentfremdungsverbot aus, an das dann alle Wohnungseigentümer der Kommune gebunden sind.