Baustelle in Freiburg (Foto: dpa Bildfunk, Patrick Seeger)

Gegen Bodenspekulation und Mietenwahn

Freiburg reformiert Erbbaurecht und fördert sozialen Wohnungsbau

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Gabi Krings

Seit Jahren steigen die Bodenpreise in Freiburg steil nach oben. Das macht Bauen in Erbpacht attraktiv. Um sozialen Wohnraum zu schaffen, plant die Stadt nun ihren Pachtzins zu reduzieren.

Was ändert sich im Erbrecht für den Geschosswohnungsbau?

Die Stadt will, dass auf ihren Grundstücken günstige Wohnungen entstehen. Deshalb halbiert sie beim Bau von mehrgeschossigen Wohngebäuden den Erbbauzins von bislang vier auf zwei Prozent. Voraussetzung dafür ist allerdings eine Sozialquote von 50 Prozent. Die Hälfte der Wohnungen, die gebaut werden, muss also gefördert sein. Wer diese Quote übersteigt oder/und die Sozialbindung von 25 Jahren deutlich verlängert, also darüber hinaus Mieten unter dem Mietspiegel verlangt, wird sogar noch weiter entlastet. Im Extremfall kann sich der Pachtzins auf ein Prozent vergünstigen. Gleiches gilt auch beim so genannten Ablösemodell, bei dem die Pacht einmalig für die komplette Vertragslaufzeit von 75 Jahren abgegolten werden kann.

"Wir reagieren auf einen angespannten Wohnungs- und Immobilienmarkt. Unsere Ziele sind langfristig günstiges Wohnen zu gewährleisten."

Der Freiburger Finanzbürgermeister Stefan Breiter stellt die neuen Grundsätze im Erbbaurecht vor. (Foto: SWR, Gabi Krings)
Der Freiburger Finanzbürgermeister Stefan Breiter stellt die neuen Grundsätze im Erbbaurecht vor. Gabi Krings

Gilt das auch für Eigentumswohnungen in Erbpacht?

Bei Eigentumswohnungen berechnet die Stadt bald nur noch drei Prozent Erbbauzins. Die Pacht kann sich je nach Familieneinkommen und Anzahl der Kinder ebenfalls auf bis zu einem Prozent verringern. Gleiches gilt, wenn Pflegebedürftige oder Menschen mit Behinderung im Haushalt mitleben. Im Juli 2020 wurden diese Grundsätze bereits für Ein- und Zweifamilienhäuser in Erbpacht beschlossen. Das hat man jetzt auch auch auf selbst genutzte Eigentumswohnungen übertragen.

Was passiert mit Erbpacht-Mietwohnungen im Bestand?

Die soziale Frage spielt auch im Bestand eine große Rolle: Aktuell verwaltet die Stadt Freiburg 170 Erbbaurechte für bereits bestehende Häuser mit Mietwohnungen, in den nächsten Jahren laufen aber viele Verträge aus. Da soll dann künftig ein Zinssatz von zwei Prozent gelten, wenn die Mieten weiter bezahlbar bleiben. Damit will man Luxussanierungen oder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verhindern.  

Warum folgt Freiburg nicht dem Beispiel anderer Städte?

Der Erbbauzins richtet sich nach dem Bodenrichtwert. Dieser wird regelmäßig von unabhängigen Gutachtern ermittelt, welche Verkaufsverträge auswerten. Städte wie Stuttgart oder München versuchen deshalb, dort anzusetzen. Mit dem Ziel, Bodenspekulationen zu stoppen, hat die bayrische Landeshauptstadt den Bodenrichtwert inzwischen gedeckelt. Mit der gleichen Intension hat Stuttgart einen Abschlag von 20 Prozent verordnet. Obwohl auch in Freiburg der Bodenrichtwert astronomisch steigt, hält die dortige Verwaltung die Stellschraube "Erbbauzins" für effektiver. Die Hoffnung ist nun, dass andere Kommunen dem Beispiel folgen. Vor allem aber wünscht sich die Stadt Freiburg, dass Stiftungen und Kirchen ihr Erbbaurecht angleichen.

Warum will die Stadt ihre Grundstücke nur noch verpachten?

2018 hat der Freiburger Gemeinderat einen Verkaufsstopp für städtische Grundstücke verabschiedet. Vor dem Hintergrund ständig steigender Mieten und fehlenden Baulands ging es darum, städtische Vermögenswerte zu erhalten und so Einfluss auf den Wohnungsmarkt zu behalten. Beschlossen wurde auch die Reform des Erbbaurechts mit dem Ziel, langfristig bezahlbare Miet- und Eigentumswohnungen für Familien zu schaffen. Ob diese Rechnung aufgeht, wird sich bald im Neubaugebiet Kleineschholz zeigen, wo alle Flächen in städtischer Hand sind. Zum Tragen kommt die Neuregelung auch im neuen Stadtteil Dietenbach im Freiburger Westen. Hier besitzt die Stadt allerdings nur 40 Prozent der Grundstücke. Attraktiv sei das Modell vor allem für Baugenossenschaften, so Finanzbürgermeister Stefan Breiter. Diese würden die neuen Regelungen begrüßen. Allerdings steht auch hier noch der Gemeinderatsbeschluss aus. Eine Debatte ist für den 5. April terminiert.

Wie Erbpacht funktioniert und für wen sie Sinn macht:

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