Angespannter Wohnungsmarkt Wenn die Miete explodiert: Wohnhorror in Baden-Württemberg

Wohnen scheint in Baden-Württemberg immer mehr zum Luxus zu werden. Es wird zu wenig gebaut und die Mieten gehen durch die Decke. Für ein Ehepaar aus Stuttgart wurde das zum persönlichen Alptraum.

Ehepaar Atorf wohnt seit 50 Jahren in derselben Wohnung. Beide haben in dem Zeitraum eine Mietpreiserhöhung von 438 auf 1.137 Euro. © SWRClaus Hanischdörfer (Foto: ard-foto s2-intern/extern, Claus Hanischdörfer)
Ehepaar Atorf wohnt seit 50 Jahren in derselben Wohnung. ard-foto s2-intern/extern Claus Hanischdörfer

Das Schicksal des Ehepaares Atorf ist die Horrorvorstellung eines jeden Mieters: Seit gut 50 Jahren leben sie in ihrer Wohnung in Stuttgart. Doch dann wechselt das Haus den Besitzer, und der kündigt gleich mal eine Modernisierung an. Die Kaltmiete für die 60-Quadratmeter-Wohnung soll damit um 700 Euro steigen: von 438 auf 1.137 Euro.

"Das können wir uns nicht mehr leisten" sagt Jürgen Atorf. Obwohl das Ehepaar viele der geplanten Modernisierungen für unnötig hält, darf der Besitzer, die Schwäbische Bauwerk GmbH, einen Teil der Kosten ganz legal auf die Mieter umlegen.

"Die Leute sind verzweifelt"

Die Atorfs sind kein Einzelfall. "Zur Zeit bekommen wir in den Mietervereinen teilweise Verträge vorgelegt mit 30 Euro pro Quadratmeter", sagt Rolf Gaßmann, Landesvorsitzender des Mieterbundes. "Das sind Nettomieten, da kommen die Betriebskosten noch dazu. Die Leute sind verzweifelt, aber ihnen bleibt manchmal nichts anderes übrig, um überhaupt eine Wohnung zu kriegen."

In Baden-Württemberg hat sich die in den Immobilienkauf investierte Summe in den letzten zehn Jahren nahezu verdoppelt, Tendenz weiter steigend. Immer mehr Geld flutet den Wohnungsmarkt und treibt die Preise nach oben. Laut dem Markforschungsinstitut des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) sind dafür sowohl die weiterhin hohe Nachfrage, als auch die immer weiter steigenden Preise verantwortlich.

Manche Wohnobjekte wechseln teilweise sogar im Abstand weniger Jahre immer wieder den Besitzer. So wie eine Hochhausanlage in Freiburg-Landwasser mit 450 Wohnungen, mit der seit Jahrzehnten verschiedene Investoren spekulierten. Das hinterließ Spuren, die Immobilien wirkten zuletzt heruntergekommen, vieles war kaputt. Für Manfred Wolf vom Mieterverein Freiburg ist das keine Überraschung: "Die Investoren haben natürlich auch den Druck, möglichst viel Rendite rauszuschlagen. Also die Kosten gering halten und möglichst hohe Mieten rausholen - das ist ja das Modell, das ja auch wohl funktioniert."

Doch das Beispiel in Freiburg zeigt auch, dass Kommunen Investoren durchaus Grenzen setzen können. Als ein neuer Besitzer Modernisierungen ankündigte, ging bei den Mietern die Angst um - bis der Freiburger Gemeinderat Druck auf den Investor machte. Schließlich einigte man sich auf eine sozial verträgliche Modernisierung mit moderaten Umlagen und Härtefallregelungen.

Das Wohnungsdefizit wächst

Doch es bleibt das Problem der viel zu hohen Nachfrage bei einem zu geringen Angebot. Laut einer Prognos-Studie von 2017 werden in Baden-Württemberg bis 2022 rund 354.000 neue Wohnungen gebraucht. Von 2011 bis 2015 entstanden demnach rund 88.000 Wohnungen weniger als nötig. Um dieses Defizit abzubauen, hätten bis 2020 eigentlich 65.000 neue Wohnungen jährlich entstehen müssen. Doch schon 2018 wurden nur gut 38.400 Objekte fertig gestellt - das Defizit wächst also.

Über die Ursachen sind sich Experten vergleichsweise einig: Vor allem zu wenige und damit zu teure Grundstücke und zu viel Bürokratie bremsen den Neubau. "Wir haben seit 1990 eine Vervierfachung der Bauvorschriften", sagt Ottmar Wernicke, Geschäftsführer vom Eigentümerverband Haus und Grund Württemberg. Hinzu komme die Grunderwerbssteuer, die von 3,5 auf 5 Prozent erhöht wurde. Das Bauen werde immer teurer, weshalb viel mehr Flächen nötig seien - sowohl in der Verdichtung als auch auf der grünen Wiese. "Auch zum Preis der Flächenversiegelung", so Wernicke. "Diese Kröte muss leider geschluckt werden." Das Bauen und Vermieten müsse in erster Linie Privatleuten wieder schmackhaft gemacht werden, die eher auf langfristige Mietverhältnisse statt auf schnellen Profit aus seien.

Mieterbund fordert wirksame Mietpreis-Begrenzung

"Wir brauchen endlich wieder eine wirksame gesetzliche Begrenzung von Mieten", sagt Rolf Gaßmann vom Mieterbund. Eigentlich gab es bereits ein Gesetz, das Mieten illegal machte, die über 20 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Doch durch ein Urteil des Bundesgerichtshofes wurde es 2004 faktisch gekippt. "Da muss nachgebessert werden", so Gaßmann. "Dazu ist die Koalition in Berlin aufgefordert."

Für das Ehepaar Atorf aus Stuttgart ist die Geschichte vorerst gut ausgegangen. Gemeinsam mit dem Stuttgarter Mieterverein kämpften sie gegen den drohenden Auszug an - und hatten Glück. Das Immobilienunternehmen verkaufte das Haus weiter, damit sind die dramatischen Mieterhöhungen wohl vom Tisch. Denn dank der seit 2019 gültigen neuen Kappungsgrenze dürfte eine mögliche Mietsteigerung mit maximal 180 Euro nun moderater ausfallen.

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