Taschenrechner liegt auf Unterlagen. Die Neuberechnung der Grundsteuer ist verpflichtend für Eigentümer. (Foto: Colourbox)

Wichtig für Mieter und Eigentümer

Alle Infos zur neuen Grundsteuer 2022

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Juana Guschl
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Margareta Holzreiter

Die Grundsteuer wird neu berechnet. Wir klären, welche Daten Besitzer von Immobilien in Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und dem Saarland übermitteln müssen und welche Regeln gelten.

Ab dem 1. Juli 2022 müssen alle Eigentümer eine so genannte Feststellungserklärung abgeben und wichtige Daten dafür ans Finanzamt übermitteln. Grund: die Grundsteuerreform. Das müssen Sie im Südwesten wissen.

Was ist die Grundsteuer?

Gemeinden erheben auf jede Immobilie und jedes Grundstück eine Grundsteuer. Die Steuer wird jedes Jahr erhoben. Sie ist eine wichtige Einnahmequelle, durch die beispielsweise der Ausbau und Erhalt von kommunaler Infrastruktur wie etwa Straßen finanziert werden kann.

Die Steuer ist eigentlich im Grundbesitzabgabebescheid enthalten, den man jährlich von der Kommune erhält. Dass man für die Berechnung der Grundsteuer nun im Juli 2022 eine Sondersteuererklärung abgeben muss, ist eine Ausnahme und liegt daran, dass die Grundsteuer reformiert wird.

Warum gibt es 2022 eine Grundsteuerreform?

Der Basiswert der Berechnung der Grundsteuer ist der jeweilige Wert eines Grundstücks. Diese Werte wurden seit 1964 nicht mehr aktualisiert. Und das ist laut Bundesverfassungsgericht unfair: Lag ein Grundstück 1964 noch am Ortsrand einer Gemeinde, so könnte dieses sich mittlerweile zu einer zentralen Toplage entwickelt und damit an Wert gewonnen haben. Umgekehrt könnte der Standort auch an Wert verloren haben und die Abgabe wäre aus heutiger Sicht zu hoch bemessen. Außerdem haben sich die Baustandards über die Jahrzehnte verändert. Ein neues Haus solle daher anders bewertet werden als ein altes, so Experten wie Prof. Dr. Bardo Kämmerer, Professor für Steuerrecht an der Hochschule Mainz.

Ob die Grundsteuer durch die Grundsteuerreform teurer oder günstiger wird, lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt nicht pauschal voraussagen. Ziel der Erneuerung ist, dass sie gerechter wird.

Wer ist von der Grundsteuerreform betroffen?

Hier gilt grundsätzlich die Regel “Eigentum verpflichtet“: Alle Eigentümerinnen und Eigentümer egal ob von kleinen Wohnungen, großen Häusern, bebauten oder unbebauten Grundstücken sind dazu verpflichtet, dieses Jahr beim Finanzamt eine Sondersteuererklärung aufgrund der Grundsteuerreform abzugeben.

Wer nicht in seiner Immobilie wohnt, sondern sie vermietet, darf die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Sie wollen wissen, in welchen Fällen Mieter die Miete für eine Wohnung mindern dürfen? Das lesen Sie hier.

Wann und wie muss die Steuererklärung abgegeben werden?

Die Feststellungserklärung oder auch Grundsteuererklärung muss noch in diesem Jahr gegenüber dem zuständigen Finanzamt gemacht werden: zwischen dem 01. Juli und dem 31. Oktober 2022. Allerdings gehen Fachleute davon aus, dass sich diese Frist noch verlängern wird. Eigentümer-Verbände etwa machen sich aktuell schon dafür stark, dass diese Frist um weitere drei Monate verlängert wird.

Die Erklärung muss elektronisch via ELSTER eingereicht werden. Nur in Ausnahmen darf sie auch per Papier eingereicht werden. Dafür muss man einen Härtefallantrag beim Finanzamt stellen. Wer selbst keinen Internetzugang hat, kann die Erklärung allerdings auch über den ELSTER-Account eines Familienangehörigen abgeben.

Tipp: Registrieren Sie sich rechtzeitig bei ELSTER, dies ist bereits jetzt möglich. Das Authentifizierungsverfahren dauert bis zu zwei Wochen, da man einen Code per Post geschickt bekommt. Wenn man die Erklärung zu spät einreicht, droht nach Verwarnungen ein Verspätungszuschlag von mindestens 25 Euro.

Hinweis: Wer nur privat eine Immobilie in einer Gemeinde besitzt, der muss die Sondersteuererklärung nicht zwingend über die normale Finanzamtssoftware ELSTER machen. Das Bundesfinanzministerium bietet einen vereinfachten Service an. Hier im Netz soll man ab Juli mit nur wenigen Klicks die Daten eingeben können. Allerdings können Eigentümer die geforderten Informationen für die Reform nur aus 11 Bundesländer über die Website melden. 

Wo bekommt man Hilfe?

Der Steuerchatbot beantwortet ein virtueller Assistent der Steuerverwaltung allgemeine Fragen und Informationen zur Grundsteuer, Bodenrichtwert oder Hebesatz. Auch der eigene Steuerberater kann bei der Erklärung der Grundsteuer oder Fragen zum Einheitswert und Bodenrichtwert behilflich sein. Dies ist jedoch kostenpflichtig. Geht es um rein technische Fragen, etwa wenn der ELSTER-Account nicht funktioniert, so dürfen auch Lohnsteuerhilfevereine beraten.


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Ab wann ändert sich die zu bezahlende Steuer?

Nachdem die Grundsteuererklärungen aller Eigentümer eingegangen sind, wird der Grundsteuerwert in den Gemeinden neu berechnet. Basierend auf der Reform erhalten Eigentümer 2024 dann den neuen Grundsteuerwertbescheid. Dieser Grundsteuerwert bildet am Ende nur einen von drei Parametern, aus denen sich die Steuer am Ende berechnet: Er wird mit der Steuermesszahl (landwirtschaftliches, privates oder unbebautes Grundstück) und dem Hebesatz (wird 2024 von den jeweiligen Kommunen festgelegt) multipliziert. Daraus ergibt sich dann die neue Besteuerung. Die Abgabe wird dann erstmalig ab dem 01. Januar 2025 abgerechnet. Mieter spüren das sogar erst in der Nebenkostenabrechnung für 2025, die im Jahr 2026 verschickt wird.

Bei welchem Finanzamt muss die Erklärung abgegeben werden?

Die Erklärung muss beim jeweiligen Finanzamt gemacht werden, das für die Gemeinde, in der sich der Grund befindet, zuständig ist. Wenn Sie also selbst in Freiburg wohnen und Grundbesitz in Kaiserslautern haben, dann müssen Sie die Erklärung gegenüber dem Finanzamt Kaiserslautern machen.

Wie geht die Neuberechnung der Grundsteuer in Rheinland-Pfalz und im Saarland?

Die Länder Rheinland-Pfalz und Saarland orientieren sich bei der Neuberechnung am Bundesmodell. Das bedeutet, es erfolgt eine komplette Neubewertung der Immobilie, wofür das Finanzamt sehr viele Angaben zum Grundstück und dem Gebäude verlangt.

Die gute Nachricht ist: Sie müssen nicht alle diese Daten selbst parat haben. Die sogenannten Geobasisdaten Ihres Grundstücks werden Ihnen von der Finanzverwaltung per Post zugeschickt.

In Rheinland-Pfalz wird dieses Datenstammblatt zwischen Mai und Juli 2022 verschickt. Es enthält z.B. folgende Angaben: Aktenzeichen, Flurstückskennzeichen, Lagebezeichnung, amtliche Fläche, Bodenrichtwert.

Auch das Saarland kommt Eigentümern entgegen und verschickt die Geobasisdaten. Allerdings muss der Bodenrichtwert im Saarland von den Grundbesitzern selbst ermittelt werden. Das geht frühstens ab Mai 2022 über den Grundsteuerviewer.

Die Angaben zu Ihren Gebäuden müssen Sie allerdings selbst ermitteln, u.a. zählen dazu: Wohn-/Nutzfläche, Anzahl der Wohnungen, Anzahl der Garagen oder Tiefgaragenstellplätze, Baujahr. Diese finden Sie z.B. in den Bauunterlagen oder im Kaufvertrag.

Tipp: Fangen Sie rechtzeitig damit an, Ihre Daten zu sammeln.

Einen ausführlicheren Artikel zu den Regeln in Rheinland-Pfalz gibt es hier:

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Auch das rheinland-pfälzische Landesamt für Steuern stellt eine Übersichtsseite mit Erklärvideos und allen wichtigen Infos bereit.

Was benötigt man für die Erklärung in Baden-Württemberg?

In Baden-Württemberg wird die Grundsteuererklärung etwas einfacher. Das Land orientiert sich nicht am Bundesmodell, sondern hat ein eigenes Berechnungsmodell entwickelt. Das so genannte Bodenwertmodell. Der Name deutet es schon an: Eigentümer in Baden-Württemberg müssen in der Steuererklärung vor allem die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert angeben. Denn es ist in Baden-Württemberg im Hinblick auf den Grundsteuerwert völlig egal, ob oder welches Gebäude auf dem Grundstück steht und wie groß die Wohnfläche ist.

Genau dagegen regt sich allerdings auch Kritik: Da die Art des Gebäudes keinen Einfluss auf die Berechnung hat, wird für ein Grundstück die gleiche Steuer fällig – egal, welchen Wert das Gebäude hat, welches sich darauf befindet. Der Bund der Steuerzahler hat hierzu ein Gutachten in Auftrag gegeben

"Dieses Gutachten kommt klar zu dem Ergebnis, dass es eben verfassungswidrig ist. Und das liegt vor allem daran, dass der Gleichheitsgrundsatz tangiert ist. Denn in Baden-Württemberg ist es halt so, dass es keine Rolle spielt, ob auf einem Grundstück eine Bruchbude steht, eine große Millionärsvilla oder auch ein Mehrparteienhaus. Die Belastung bei einem gleich großen Grundstück bei gleichem Bodenrichtwert wäre in allen Fällen die gleiche. (...) Wir müssen jetzt warten, bis die Bescheide da sind. Und dann machen wir uns auf die Suche nach einem geeigneten Musterverfahren."

Die Landesregierung äußert keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Dennoch könnte spätestens 2025 eine Klagewelle folgen.

Wie erfährt man den Bodenrichtwert seines Grundstücks?

Die aktuellen Bodenrichtwerte werden derzeit neu ermittelt und ab dem 01.07.2022 auf der Internet-Seite von BORIS-BW für jede Adresse zur Verfügung gestellt. Für die Ermittlung sind spezielle Gutachterausschüsse zuständig.

"In den Kommunen, in den Städten gibt es Gutachterausschüsse. Und die Gutachterausschüsse sammeln sämtliche Kaufverträge über Immobilien, die in dieser Stadt, in dieser Kommune abgeschlossen werden, und haben dann einen sehr guten Überblick über die Werte der Grundstücke."

Achtung: Die Bodenrichtwertinformationen, die das zentrale Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-BW vor dem 1.07.2022 noch bereitstellt, sind für die neue Grundsteuererklärung nicht verwendbar.

Die Finanzämter Baden-Württemberg haben eine Grundsteuer-Seite eingerichtet, auf der alle Informationen über die Feststellungserklärung inkl. Erklärvideos zu finden sind.

Auf der Website des Finanzministeriums Baden-Württembergs gibt es ausführliche Antworten auf die häufigsten Fragen rund um die Grundsteuerreform.

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