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SENDETERMIN Di, 7.5.2019 | 20:15 Uhr | SWR Fernsehen

Immobilieneigentümer Was die Hausverwaltung darf und was nicht

Die Hausverwaltung soll Immobilieneigentümer entlasten. Doch was, wenn es zu Konflikten kommt? Und können die Kosten umgelegt werden? Rechtsexperte Karl-Dieter Möller gibt Tipps.

Was sind die Aufgaben einer Hausverwaltung?

Die Hausverwaltung ist für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig, kümmert sich um Reparaturen und schließt etwa auch Verträge mit Öl- und Gaslieferanten ab. Eine weitere, wichtige Aufgabe sind die Jahresabrechnungen, aus der die Eigentümer nachvollziehen können, was mit den Rücklagen geschehen ist und wofür welches Geld ausgegeben wurde. Auch die Eigentümerversammlung wird von der Hausverwaltung einberufen.

Da der Beruf des Hausverwalters keine geschützte Berufsbezeichnung ist, kann im Prinzip jeder der Tätigkeit nachgehen.

Wann ist es sinnvoll, einen Hausverwalter einzustellen?

Marktcheck Rechtsexperte Karl-Dieter Möller empfiehlt, ab vier Wohnungseinheiten mit unterschiedlichen Besitzern einen Hausverwalter einzuschalten, denn bei mehreren Besitzern gibt es oftmals auch gegensätzliche Interessen – und dadurch Streit.

Wann muss der Hausverwalter die Abrechnung vorlegen?

Geschäftsfrau benutzt Taschenrechner für die Finanzen des Haushalts

Eine Hauptaufgabe von Hausverwaltern ist die jährliche Abrechnung.

Der Hausverwalter muss den Eigentümern jedes Wirtschaftsjahr die Abrechnung vorlegen, aus der die Anfangs- und Endbestände der Bankkonnten hervorgehen. Dazu gibt es allerdings keine gesetzliche Regelung. Die Gerichte haben Hausverwaltungen in der Regel drei bis sechs Monate Zeit nach Ablauf des Wirtschaftsjahres gegeben. Das heißt konkret: Für das Jahr 2018 müsste bis spätestens Ende Juni den Eigentürmen eine Abrechnung vorgelegt werden.

Die Hausverwaltung ist gesetzlich allerdings nicht dazu verpflichtet, den Eigentümern Kopien der einzelnen Rechnungen zuzusenden. Die Wohnungseigentümer haben jedoch einen Anspruch auf Einblick.

Sollte die Hausverwaltung nicht innerhalb der sechs Monate die Abrechnung vorlegen, sollten Eigentümer die Verwaltung zunächst anschreiben und nachfragen. Gibt es darauf keine Reaktion, kann jeder Wohnungseigentümer den Hausverwalter anmahnen und die Abrechnung notfalls einklagen.

Kann der Vermieter verspätet abrechnen?

Vermieter müssen den Mietern die Nebenkostenabrechnung spätestens ein Jahr nach dem Abrechnungszeitraum zukommen lassen. Das ist gesetzlich so geregelt. Ohne die Abrechnung des Hausverwalters kann der Vermieter jedoch nicht die Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellen. Der Vermieter muss dem Mieter nachweisen, dass er alles getan hat, um die Abrechnung rechtzeitig zu organisieren. Unter diesen Voraussetzungen darf er mit dem Mieter auch später abrechnen.

Mehrheitsbeschluss versus einstimmig

Je nach Anliegen ist auf einer Eigentümerversammlung eine einstimmige Entscheidung nötig – oder es reicht auch ein Mehrheitsbeschluss. Für Abrechnungen oder Hausmeisterwechsel reicht die einfache Mehrheit, bei baulichen Veränderungen, die beispielsweise das äußere Erscheinungsbild verändern, muss einstimmig entschieden werden.

Wohnhaus mi vielen Balkonen

Bauliche Veränderungen müssen einstimmig beschlossen werden.

Viele denken, Wohneigentum bedeute Freiheit. Aber in Wohneigentümergemeinschaften können viele Beschränkungen gelten. Dabei ist das sogenannte Sondereigentum – das Innere der eigenen Wohnung – vom Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Ein Eigentümer darf in den eigenen vier Wänden alles verändern, was keinen Einfluss auf die gemeinschaftlichen Einrichtungen hat. Der Einbau zusätzlicher Heizkörper ist zum Beispiel nur mit Zustimmung der Gemeinschaft möglich, weil dies auf die gemeinschaftliche Heizanlage Auswirkungen hat. Beim Gemeinschaftseigentum dürfen Veränderungen nur mit Zustimmung der anderen Eigentümer durchgeführt werden. Selbst der Einbau eines Aufzugs für die Barrierefreiheit auf eigene Kosten ist genehmigungspflichtig, selbst wenn der Eigentümer gehbehindert ist.

Eigentümer kann aus eigenen vier Wänden rausfliegen

Eigentümer können auch aus ihren eigenen vier Wänden rausfliegen – sogar Unbeteiligte, wie etwa der Partner des Eigentümers – können zum Ausziehen gezwungen werden. Grund: Die verschiedenen Wohnungseigentümer leben in einer sogenannten Zwangsgemeinschaft. Benimmt sich ein Eigentümer dauerhaft störend, kann er von der Gemeinschaft ausgeschlossen werden. Sein grundrechtlich geschütztes Eigentumsrecht wird eingeschränkt, wenn er die Eigentumsrechte der anderen schädigt. Der Eigentümer wird dabei gezwungen, sein Wohneigentum zu verkaufen. Das kann eine Eigentümergemeinschaft mit qualifizierter Mehrheit beschließen (mehr als 50 Prozent der Eigentümer im gesamten Objekt). Die Hausverwaltung kann dann darauf drängen, dass er sein Wohneigentum verkauft. Reagiert der Eigentümer nicht freiwillig, kann die Zwangsvollstreckung bei Gericht beantragt werden.

Handwerkerarbeiten

Die Hausverwaltung kann kleinere Arbeiten oder Notreparaturen selbstständig in Auftrag geben. Für größere Aufträge braucht es immer einen Beschluss der Eigentümer. Die Verwaltung ist während der Arbeiten nicht für die Beaufsichtigung zuständig, nimmt die Arbeiten in der Regel am Ende aber ab. Geht bei Bauarbeiten oder Reparaturen etwas schief, so haften Hausverwalter nur für eigenes Verschulden sowie eigene Verstöße gegen Verträge.

Energieausweis

Ein Schlüssel liegt auf dem Energieausweisformal

Der Energieausweis wird von allen Eigentümern bezahlt.

Wird eine Wohnung verkauft oder vermietet, braucht der Vermieter bzw. Verkäufer einen Energieausweis. Der Verwalter gibt dann den Energieausweis in Auftrag, die Kosten sind von allen Eigentümern zu tragen.

Wie wird die Hausverwaltertätigkeit entlohnt?

Der Hausverwalter erhält feste Beträge nach Wohneinheiten oder Miteigentumsanteilen. Den Kostenschlüssel können die Eigentümer beschließen. Mit der pauschalen Entlohnung sind gesetzlich festgelegte Tätigkeiten abgedeckt, also beispielsweise die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan. Für darüber hinaus gehende Tätigkeiten können Sonderhonorare vereinbart werden. Ohne Vereinbarung, kein Sonderhonorar. Die Kosten für den Hausverwalter dürfen vom Eigentümer nicht auf den Mieter umgelegt werden. Lediglich Kosten, die zur Aufstellung von verbrauchsabhängigen Abrechnungen wie Heizung und Wasser entstanden sind, dürfen umgelegt werden.


Filmautorinnen: Helena Offenborn und Angelika Scheffler-Ronen | Online: Thomas Oberfranz