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SENDETERMIN Do, 9.7.2020 | 16:05 Uhr | SWR Fernsehen

Mietvertrag Wer muss streichen?

Laut Gesetz (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache Instandzuhalten und dazu zählen auch die Schönheitsreparaturen. Allerdings haben die meisten Vermieter die Renovierungspflicht im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Dies passiert im Mietvertrag meist unter der Überschrift „Schönheitsreparaturen“. Darin wird in der Regel der Mieter verpflichtet innerhalb einer angemessenen Frist zu renovieren.

Was gilt, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat?

Hat der Mieter eine unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Wohnung übernommen, kann der Vermieter die laufenden Schönheitsreparaturen nur auf den Mieter übertragen, wenn er dem Mieter einen angemessenen Ausgleich z.B. in Form eines Mieterlasses für eine bestimmte Zeit, zugestanden hat (BGH, Urteil vom 18.03. 2015, Az. VIII ZR 185/14).

Hat der Mieter für die unrenoviert übernommene Wohnung dagegen keinen Ausgleich bekommen, führt das dazu, dass seine Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist und der Mieter bei Mietvertragsende ausziehen kann, ohne zu renovieren.

Ab wann gilt eine Wohnung als unrenoviert?

Als unrenoviert gilt eine Wohnung nicht schon dann, wenn sie bei Mietbeginn nicht frisch gestrichen wurde, sondern erst dann, wenn sie einen insgesamt abgewohnten Eindruck macht. Zeigen sich lediglich geringe Abnutzungsspuren, die bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen, gilt die Wohnung noch nicht als unrenoviert.

So beispielsweise, wenn die Wohnung erst ein halbes Jahr vor Einzug des Mieters renoviert wurde. Damit gilt sie noch nicht automatisch als unrenoviert übergeben. Es kommt letztlich darauf an, ob die Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln oder nicht.

Was sich durch das neue BGH-Urteil vom 08.07.2020 geändert hat

Der Mieter, der eine unrenovierte Wohnung übernommen hat und dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat, kann vom Vermieter verlangen, dass er während eines laufenden Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen ausführen muss. Das klingt schon mal ganz gut.

Allerdings muss sich der Mieter an den Renovierungskosten beteiligen. Dies – sofern keine ungewöhnlichen Umstände vorliegen – bis zur Hälfte (BGH, Urteile v. 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Was fällt denn alles unter Schönheitsreparaturen?

Was genau unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, steht leider nirgendwo im Bürgerlichen Gesetzbuch. Deswegen orientieren sich die Gerichte an der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV).

Danach fallen unter typische Schönheitsreparaturen:

  • Tapezieren,
  • Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, der Heizkörper einschließlich Rohre,
  • Bohrlöcher verschließen,
  • Streichen von Holz-Fußböden,Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre,
  • Streichen der Innentüren,
  • (Holz-)Fenster und Außentüren von innen,
  • Grundreinigung des Teppichbodens.

Keine Schönheitsreparaturen und damit nicht vom Mieter beim Auszug zu erbringen sind:

  • Das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden (BGH, Urteil vom 13. Januar 2010, Az. VIII ZR 48/09),
  • das Ausbessern und Beseitigen von Rissen in der Decke (LG Berlin, Beschluss vom 7. Februar 2017, Az. 67 S 20/17),
  • Erneuern eines zerschlissenen Teppichbodens,
  • Streichen von Sockel- oder Fußleisten,
  • Neuanstrich von Außenbalkonen oder Terrassen.

Wie oft muß der Mieter renovieren?

Auch hierzu, wie oft der Mieter in einem laufenden Mietverhältnis renovieren muss, gibt es keine gesetzliche Regelung.

Üblich sind in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und in sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre. Längere Fristen als die genannten können vertraglich vereinbart werden. Kürzere oder starre Fristen machen eine Renovierungsklausel unwirksam.

Der Mieter muss nicht automatisch nach Ablauf der Fristen zu Farbe und Pinsel greifen. Der Ablauf der Frist ist nur eine Voraussetzung, sofern die Fristenklausel wirksam ist. Zusätzlich muss auch der dekorative Zustand der Wohnung so sein, dass eine Renovierung notwendig erscheint.

Was gilt bei Mietvertragsende?

Sind die wirksam vereinbarten Renovierungsfristen bei Mietvertragsende abgelaufen, muss der Mieter nur renovieren, wenn eine Renovierung auch tatsächlich notwendig ist.

Im laufenden Mietverhältnis ist so ein Renovierungsanspruch wegen abgelaufener Fristen jedoch erst durchsetzbar, wenn wegen der unterlassenen Renovierung die Substanz des Gebäudes gefährdet würde. Es reicht also nicht allein die Tatsache, dass die Fristen abgelaufen sind und der Vermieter meint, es mal müsste mal wieder frisch gestrichen werden.

Was gilt bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung?

Der Mieter darf bei Mietvertragsende dann ausziehen ohne zu renovieren, wenn er eine unrenovierte Wohnung bei Mietvertragsbeginn übernommen hat und dafür keinen angemessenen Ausgleich z.B. in Form eines Mieterlasses vom Vermieter erhalten hat.

Im laufenden Mietverhältnis ist es so, dass der Mieter auf eine Renovierung durch den Vermieter bestehen kann, allerdings muss er sich an den Kosten beteiligen. Üblicherweise bis zur Hälfte (BGH, Urteile v. 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Der Mieter darf selbst zu Farbe und Pinsel greifen

Der Mieter hat immer ein Selbst-Streich-Recht. Die arbeiten müssen fachgerecht, aber nicht zwingend durch einen Fachmann durchgeführt werden.

Das Selbst-Streich-Recht hat der Mieter sowohl während eines Mietverhältnisses als auch am Ende.

aus der Sendung vom

Do, 9.7.2020 | 16:05 Uhr

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